アロハ～！
久々の投稿です。 今日は僕がダラスに所有する物件の売却についてです。
目次：
僕がテキサスで所有するアパートの概要
2015年に購入したテキサスの90戸のアパートですが、売却することになりました。
持っている物件の概要は以下のとおりです。
- 1970年築（同い年ｗ）
- 90戸
- タウンハウス型1-3ベッドルーム 12棟
- 土地5エーカー（約東京ドーム半分）
- 価格 約$3.78M
- 共同購入（僕のシェアは約半分）
- ローン引き継ぎ
以上の中規模アパートを投資家8人で共同購入しました。
以来4年間、９％のキャッシュフローを享受しながら、
昨年のリファイナンス（借り換え）を経て投資家全員に投資額を全額返金後、
引き続き同等のキャッシュフローが出ている、
とても働いてくれているフォートワースの例の物件です。
リファイナンスしてゴールインした記事以下の過去記事に詳しく紹介しているのでぜひ御覧くださいね。
商業物件と住宅の売却の際の違い
商業物件の売却はコンドや戸建の住宅とは全く違います。
ましてや12棟、90戸の物件ともなりますと色々な人の手助けが必要になってきます。
売買を依頼するブローカー、弁護士、管理会社、会計士などなど。
まずは売却を依頼するブローカー選び。
候補をいくつかあげて、各社に売却額の査定を依頼します。
各社高・中・低査定額の三パターンを用意してくれますので
査定額とあとは会社の評判、これまでの関係などを考慮して一社に依頼します。
このあたりは米国の住宅売買と変わりませんね、アメリカは日本と違いエージェント制ですので基本一社と媒介契約を結びます。
最も違うのは値付けです。
僕が投資しているアパートなどの商業不動産（米国では5戸以上の住居を商業、4戸以下の住居を住宅、すなわちレジデンシャルとして分類します）の値付けは
レジデンシャルでいうマーケット価格（近隣の成約価格をもとに算出）で決まるのではなく、
収益性で値段が決まります。
つまり、直近の家賃がいくらであるかというのが価格を決定します。
このあたりは日本の収益物件と同じですね。
違うのは、アップサイドと言って
「現在はこれくらいの家賃で高稼働率だけど、いくつかこのようにリフォームしたらこんなに家賃がアップできている」
と言ったように、収益アップ（故にアップサイド）できる余地を残しておくのがミソである点です。
アップサイドは部屋の内装にとどまらず、アメニティの充実（プールやジムなど）やリースオフィス（大きいアパートは専用の申込み受付オフィスがありスタッフ在中です。）を綺麗にするなど色々方法があります。
売値はこんなになった！
気になる売却額ですが、どうやら$7M（約７億８千万円）くらいになりそうです。
４年で85%も価格がアップしている計算です。
売却して初めて利益確定ですが、これが実現しますと、
もう一度投資家全員に投資額とほぼ全額を利益として分配して終了という可能性があります。
購入から５年でキャッシュフローとキャピタルゲイン合計で100%リターン（資金倍増）という目線で投資家には説明していましたが、
４年で約130%リターンを年内に実現できる可能性があります。
仮に1000万円を投資していたら、2300万円になっている（所得税はもちろん別途支払いです）計算です。
悪くないですよね？
随時アップデートして行きますのでちょくちょくブロクを見に来て下さい。
あ、そうそう、売却のこのタイミングに次の入れ替え物件が出てきたので現在購入中です。
この物件については明日アップしますね。
利回りはキャッシュフロー8.5%、５年でほぼ倍増（キャッシュフローと売却益の合計）の案件です。
若干ですが投資枠ありそうですので僕と一緒に参加されたい人はぜひ御覧ください。
マハロ！
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