アメリカ版譲渡益の繰り延べ特例を使うと　〜　1031エクスチェンジ

こんにちは！　ハワイ不動産購入のお手伝いをしているハワイ州公認不動産取引士のエバンです。

 

今日はワイアラエカントリークラブにてホノルル不動産協会主催の月例ミーテイングに出席して、譲渡益の繰り延べ特例について聞いてきました。

 

繰り延べ特例というのは物件売却によって得た譲渡益に対する税金の支払いを買い替え物件を購入する事によって先送りすることが出来る特例です。

 

日本の繰り延べ特例の要件は：

• マイホームであること
• 売却代金が１億５千万円以下であること
• 所有期間、居住期間が１０年以上
• 売却後３年以内に買い替え
• 買い替え物件の細かい規定（築年数、建物面積など）

というところですが、

 

アメリカ版の1031エクスチェンジ（交換取引）の特徴は：

• 投資用または事業用資産であること
• 価格制限なし
• 所有期間に制限なし
• 売却後４５日以内に買い替え物件を選定し、１８０日以内に取引成立する必要あり（結構タイトですね）
• 買い替え対象物件が売却物件価格より同額かそれ以上

というところです。

 

この「テンサーティワンエクスチェンジ」ですが、事業用ということで「自宅はだめなのかぁ」とあきらめる必要はないようです。

 

というのも、

 

”投資用である”という意図があれば要件を満たすので、

 

例えば自宅に供した後、一年ほど賃貸に出す。

 

そうすると賃貸事業の実績が米国の確定申告にて証明できるので申請が通りやすい。

 

ということらしいです。

 

皆さんこのスキームを使い、

 

「５年間所有して最低２年間居住する」

 

事によって居住用資産の特例を使った後に、

 

１０３１エクスチェンジを使いアップグレードしていく。

 

というのがこちらの富裕層の常套手段のようです。

 

しかし繰り延べしているだけなのは日本と同じなので、一体最後はどうしているのでしょう？

 

それは最後は子供一人一人に家を買い与え、

 

子供名義にして譲渡益に対する課税を「永遠に」免れる。

 

ということだそうです。

 

このスキームですが、残念ながら日本の居住者のお客様にはあまりメリットがないようなんです。

 

というのも、米国で発生した譲渡益は日本で納税義務があり、

 

売却時に１０３１を使っても日本でその年に課税されるということです。

 

といっても実は他に日本のお客様にも税金面でメリットがあるんです。

 

それはまた別の記事で報告しますね。

 

ハワイ不動産購入による節税を検討している方はぜひ天方エバンまでご連絡下さい。

 

 

Have a great day,

エバン

お断り）この記事は資料に基づいておりますが、実際の節税を確約するものではありません。詳細は信頼できる米国会計士にご相談下さい。

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